Comment j’ai acheté mon premier appartement à 21 ans ?

Mise en bouche…

  • Appartement de 28m² (1200€/m²)
  • Acheté à 34 500€(prix affiché à 35 500€)
  • Situé à Châtellerault
  • Loyer estimé 360€/mois (hors charges)

L’état d’esprit : ma motivation

  • L’effet de levier
  • L’argent amène l’argent
  • Le (bon) crédit est votre ami

Pourquoi les riches sont de plus en plus riches, tandis que les pauvres sont de plus en plus pauvres

Revenons à mes 17 ans

3 règles absolues

1. Aucun effort d’épargne

2. Je dois acheter le plus tôt possible

3. Je dois emprunter le plus possible

Pour résumer ma situation

Découverte du bien

Photos du bien

Extérieur de l’appartement
J+2 de la signature officielle (avant une petite rénovation)

Début des négociations

  • “Ah mais vous verrez que ça ne va pas être possible de négocier, mon client a refusé une offre à 1000€ de moins que le prix affiché”.
  • “La semaine prochaine j’ai déjà plusieurs visites de prévues donc si ça vous plait, il faut pas tarder”.

L’offre

La stratégie

Le compromis

Le financement

AVEC un prêt immobilier

  • Taux d’intérêts faible (< 2% sur 20 ans)
  • Créer un effet de levier (cf. mes 3 règles absolues)
  • Garder son épargne ! (et l’utiliser autrement, comme l’investir en bourse par exemple)

SANS un prêt immobilier

  • Pas d’intérêts à payer
  • Pas de mensualités à payer tous les mois
  • Loyers pleins

Mon calcul savant 🤯

  • Gain net (charges déduites) : ~15 800€
  • Impôts générés : ~4 000€
  • Gain net net (impôts sur le revenu déduits) : ~11 800€
  • Gain net (charges déduites) : ~58 400€
  • Impôts générés : ~4 800€
  • Gain net net (impôts sur le revenu déduits) : ~53 600€

Le choix

Et il faut également savoir que je suis l’heureux propriétaire d’un crédit étudiant de 27k€ que je devrais rembourser dans 2 ans (450€/mois pendant 5 ans).

  • Investisseur pleinement propriétaire (valeur 34.5k) + loyers pleins de 200€ net/mois mais 27k de crédit étudiant restant
  • Investisseur avec déjà un bien rentable (20€ net/mois) mais sans crédit étudiant (car on imagine que je clôture mon prêt avec une partie de l’apport que je devais initialement utiliser sans crédit)

Pourquoi ?

Donc ma décision finale sera sans prêt !

La fiscalité

Explications

Régimes fiscaux
  • Avec prêt : 4 000€ d’impôts
  • Sans prêt : 4 800€ d’impôts
  • Vous aurez 300€ de frais de dossier (négociable apparemment)
  • Caution bancaire (dans mon cas ça représente 700€)
  • Cashflow mensuel beaucoup plus bas que sans prêt

La signature authentique

Le jour J est arrivé !

Jour de la signature avec mon père et le notaire

J+2

La suite ?

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