Comment j’ai acheté mon premier appartement à 21 ans ?

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J’ai acheté mon 1er appartement en tant qu’investisseur en 2020. Dans cet article, vous allez découvrir toute mon aventure dans cet achat. Soyez prêt car tout ce que vous allez lire est servi sans salade !

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Mise en bouche…

Impossible de vous donner envie de lire la suite si je n’attire pas votre attention avec quelques chiffres hors contexte, alors en voici un résumé de l’opération :

  • Appartement de 28m² (1200€/m²)
  • Acheté à 34 500€(prix affiché à 35 500€)
  • Situé à Châtellerault
  • Loyer estimé 360€/mois (hors charges)

Maintenant j’ai votre attention, je vous laisse découvrir l’histoire.

L’état d’esprit : ma motivation

Si vous lisez ces lignes, c’est que vous connaissez très probablement ces différents principes :

  • L’effet de levier
  • L’argent amène l’argent
  • Le (bon) crédit est votre ami

Si ça n’est pas le cas, alors je vous invite à lire le livre “Père Riche, Père Pauvre” qui explique ce grand mythe :

Pourquoi les riches sont de plus en plus riches, tandis que les pauvres sont de plus en plus pauvres

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Revenons à mes 17 ans

Avant d’aller plus loin, il faut bien que vous compreniez ma situation : au lycée, j’ai commencé à m’intéresser aux business en ligne et j’ai commencé à travailler à mon compte dès 17 ans. J’ai ainsi “entrepris” pendant plusieurs années jusqu’à gagner entre1 000 et 2 000€/mois (oui, j’étais très content).

Mais j’ai vite réalisé que mes revenus étaient dépendants de mon travail du moment (même si une partie de mon activité consistait à vendre des formations vidéo, si j’arrêtais totalement de produire pendant quelques années, mes résultats aller diminuer).

Et c’est à ce moment que j’ai découvert 2 piliers de l’enrichissement personnels : l’immobilier et la bourse.

La bourse me faisait peur à cet instant, il a fallu attendre un peu plus d’un an pour que j‘investisse mes premiers euros (et pas un petit peu d’ailleurs, j’ai vite démarré avec quelques milliers). Je vous raconterai ça dans un autre article.

J’ai tout de suite compris le fonctionnement de l’immobilier locatif que je vous résume en 2 phrases :

On utilise l’argent des autres pour acheter un bien. On le met en location et le locataire va rembourser ma dette à ma place. À la fin, je possède “gratuitement” un appartement de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

3 règles absolues

1. Aucun effort d’épargne

Je ne DOIS PAS faire un effort d’épargne tous les mois. Autrement dit, mes revenus locatifs doivent être obligatoirement supérieurs ou égals au montant de mes mensualités de crédit.

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On parle ici du cashflow (différence entre les revenus et les charges). L’expression effort épargne est utilisée quand le cashflow est négatif.

C’est un point fondamental : si chaque mois je PERDS de l’argent (même si de l’autre côté je me constitue du patrimoine), je me tire une balle dans le pied pour mes prochains investissements. Car je diminue moi-même ma capacité d’endettement (ce fameux taux de 33% imposé par la BPI).

On verra un peu plus loin comment et surtout pourquoi j’ai décidé de ne pas faire de crédit pour mon appartement.

2. Je dois acheter le plus tôt possible

Plus vite j’achète, plus vite des locataires vont commencer à rembourser mes mensualités.

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Pour être plus précis, comprenez bien ceci : un locataire qui paye son loyer, va indirectement rembourser votre mensualité chaque mois. Et une mensualité remboursée, c’est de l’argent qui vous appartient désormais (aussi appelé amortissement).

Donc quand on me parle d’investissements locatifs, je vois en réalité ce schéma :

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3. Je dois emprunter le plus possible

Pas besoin de vous faire dessin ici, plus j’emprunte et plus on paye mes dettes à ma place. Donc grosso modo le seul soucis c’est d’être finançable et financé.

Pour résumer ma situation

Je gagne déjà ma vie mais je sais que je dois investir dans l’immobilier pour me créer une sécurité financière. Et ça fait déjà 2 ans que je veux faire du concret !

A 19 ans, l’objectif est clair dans ma tête : ON FONCE !

Donc je me motive, je m’inscris sur plusieurs sites d’annonces, je mets en place des alertes LeBonCoin. Bref je m’imprègne du marché !

Et d’un coup…BAM ! 💥

J’ai bientôt 21 ans et je me suis rendu compte d’une chose terrible… j’ai passé des mois à regarder des annonces dans tous les sens sans jamais faire une seule visite.

Or, pour arriver à mon objectif d’achat, je dois impérativement passer chacune des étapes suivante :

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Et si je m’arrête à l’une d’entre-elles, c’est sûr à 100% que je ne vais jamais voir la couleur d’un compromis de vente…

Ça fait déjà plus de 3 ans que je voulais investir et toujours rien de concret : il est temps que ça change.

Quand j’ai compris ça, j’ai commencé à passer des coups de fils pour organiser des visites. J’ai pu en faire quelques unes sans que je sois vraiment emballé.

Découverte du bien

Quelques semaines après mon petit boost personnel, Damien, un ami vient me rendre visite sur Bordeaux. Il a déjà acheté un appartement et me raconte qu’un autre est à vendre dans sa résidence.
Pour être plus précis, il s’agit exactement du même mais à l’étage du dessous.

Je regarde le prix, 35 500€ pour 28m2. Je me concerte avec Damien et on se dit que c’est plutôt pas mal comme affaire. Ni une ni deux, je prends mon téléphone et j’appelle l’agence pour organiser une visite la semaine d’après.

Donc me voici quelques jours chez mon ami en attendant de faire ma visite. On en profite pour tourner une vidéo pour sa chaine Youtube dans laquelle on parle de ce même projet (+ à 19min55 on vous montre l’appartement en question)

Photos du bien

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Extérieur de l’appartement
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J+2 de la signature officielle (avant une petite rénovation)

Début des négociations

Dans l’immobilier, il est pour moi obligatoire de négocier le prix d’un bien. C’est comme quand on va dans une brocante, c’est de coutume disons.

Et durant la visite, j’ai voulu faire comprendre à l’agent immobilier que je cherchais les petits détails négatifs non mentionnés. Ça me servira pour justifier une future négociation.

Bien sûr j’ai été très courtois et poli. Je faisais simplement des remarques du type : “Ah oui, il y a le joint tout noir ici, il va falloir le refaire”…

Mais l’agent avait plus d’un tour dans son sac et m’avais mis la pression avec ceci :

  • “Ah mais vous verrez que ça ne va pas être possible de négocier, mon client a refusé une offre à 1000€ de moins que le prix affiché”.
  • “La semaine prochaine j’ai déjà plusieurs visites de prévues donc si ça vous plait, il faut pas tarder”.

Je savais pertinemment que : toutes ses remarques étaient faites pour me faire acheter au prix de vente le plus rapidement possible. Et même en sachant ça, j’ai quand même eu “peur” de passer à côté du bien.

L’offre

Le soir même après la visite, j’ai rédigé le mail de mon offre : simple, directe et cordiale.

Mais j’ai hésité… je voulais vraiment négocier drastiquement ce bien. Je voulais proposer 29 000€, car c’est le prix que Damien avait payé 1 an auparavant pour la copie exacte de ce que j’allais acheter. Et aussi car Châtellerault n’est pas une ville dynamique. C’est avant tout une ville assez industrielle.

Puis, je me suis souvenu des phrases de l’agent immobilier… et je me disais que passer à côté de mon 1er appart pour négocier 5k€ ça m’aurait bien embêté.
D’autant plus que même au prix non-négocié, je trouvais que c’était déjà une belle affaire.

Mais il était hors de question pour moi de ne pas négocier, donc j’ai envoyé ce mail :

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Quelques jours plus tard… toujours pas de nouvelles. J’appelle donc l’agence pour confirmer la bonne réception de mon offre. L’agent me dit qu’ils l’ont bien transmis au propriétaire et que la réponse devrait pas tarder.

Et puis 1 semaine après l’envoi de mon mail, je reçois un appel me disant que l’offre était acceptée !

La stratégie

Avant de vous raconter les étapes suivantes, je voulais vous parler de ma stratégie chiffrée.

Déjà, parlons du prix : j’achète l’appartement à 34 000€ soit 1232€/m². C’est cependant assez cher ! Le prix moyen des appartements dans la ville est 1127€/m² (cf. seloger.com).

Je me suis rendu compte de cela un peu tard, et si j’avais été pleinement conscient de ce fait, j’aurais effectivement proposé un prix égal ou inférieur à la moyenne pratiquée.

Ceci étant dit, même avec ce prix là, le bien reste rentable et voici comment j’ai fait pour le savoir. Damien loue la copie parfaite de cet appartement à 400€/mois (dont 40€ de charges).

J’ai donc pris cette référence pour faire mes estimations avec le simulateur de Lybox.fr :

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Attention, cette estimation part du principe que j’ai toujours un locataire présent (pas forcément le cas, donc il faut le prendre en compte).

Pour résumer, cette simulation estime que je vais gagner (environ) 150€/mois de cashflow (l’argent que je me mets vraiment dans la poche).
Autre point, la fiscalité n’est pas prise en compte (donc utilisez un simulateur pour l’imposition également).

Mais ce nombre est à prendre avec des pincettes car sur 10, 15 ou même 20 ans, un appartement aurais très probablement besoin d’un rafraichissement, de réparations etc. C’est pourquoi dans tous les cas, cet argent sera mis de côté spécialement pour ce type de soucis.

Et vous l’aurez compris en regardant la case “Prix mobilier”, je vais meubler le bien pour passer dans le régime fiscal LMNP. Je détaillerai cette partie dans la section sur le financement.

Mise à jour : J’ai voulu faire une nouvelle estimation, cette fois-ci beaucoup plus complète. Je me suis donc procuré un Excel “monstre” qui calcul globalement tout !
Pour à peu près les mêmes paramètres, je tombe sur un cashflow de 20€/mois en moyenne sur 20 ans (je dis bien en moyenne). Je précise aussi que cet autre simulateur prend en compte 8% de vacances locative et donne un résultat net net après impôts.

Le compromis

2 semaines après l’appel qui m’annonçait l’acceptation de mon offre, je reçois par voie postale mon compromis (+ un tas de documents).

Conseil : bien lire le compromis et les clauses ! Surtout les clauses de rétractations de l’acheteur (pour vous protéger).
Le mieux c’est de demandé une relecture par votre notaire, il est dans votre camp 😉

Dans mon cas, c’est mes parents qui m’ont épaulé pour cette tâche. Ils ont vérifié un grand nombre de choses, notamment le prix qu’avait payé le propriétaire actuel : plus de 10 ans.

Pour le reste, rien à signaler. Pour moi tout était au vert, j’ai donc renvoyé les documents signés !

2 semaines plus tard, je reçois le compromis signé par le vendeur cette fois-ci : on est engagé dans la vente !

Le financement

À la grande surprise de tout le monde : j’achète comptant ! Et oui, sans faire de prêt à la banque. Rassurez-vous, je suis sain d’esprit, je vous explique tout.

Vous vous devez probablement comment je fais pour gérer mon argent ? Regardez alors cette série de vidéos que j’ai faîte à ce sujet 👉 https://youtube.com/playlist?list=PLUOnsI0CA3B5t-avhXQKtogUNIuCbYH1W

AVEC un prêt immobilier

Etant très pragmatique, j’ai besoin de comprendre les avantages et les inconvénients d’un crédit.

Pour ça c’est très simple et en plus vous les connaissez :

Avantages

  • Taux d’intérêts faible (< 2% sur 20 ans)
  • Créer un effet de levier (cf. mes 3 règles absolues)
  • Garder son épargne ! (et l’utiliser autrement, comme l’investir en bourse par exemple)

SANS un prêt immobilier

Dans ce cas, l’intérêt majeur selon moi c’est les loyers pleins qui tombent tous les mois. Et oui, vous n’avez pas de crédit à rembourser donc vous venez de vous créer une source de revenus significative en plus !

En revanche, ça nécessite d’avoir un gros apport et de s’en séparer…

Avantages

  • Pas d’intérêts à payer
  • Pas de mensualités à payer tous les mois
  • Loyers pleins

Mon calcul savant 🤯

Je suis très pragmatique et j’ai besoin de comprendre tout le schéma de l’argent dans cette affaire. J’ai besoin de me dire “J’ai fais ça parce que…”.

À partir de mes simulations avec l’Excel, voici mes paramètres :

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J’ai discuté avec plusieurs banques et même avec les “techniques d’investisseurs” (quand on montre la rentabilité du projet, le fait qu’on sache gérer notre argent, …), ils ont tous refusé si je finance pas les frais de notaires.
Ils étaient catégoriques ! Depuis 2020, les règles se sont endurcies et ils doivent respecter strictement le taux de 33%.

Bref, en résumé avec cette opération au bout de 20 ans (donc avec crédit) :

  • Gain net (charges déduites) : ~15 800€
  • Impôts générés : ~4 000€
  • Gain net net (impôts sur le revenu déduits) : ~11 800€

Cashflow net net en moyenne de ~20€/mois. Ce n’est pas trop mal puisque ça reste positif tous les mois (fiscalité comprise).

Maintenant j’ai fais le même calcul mais pour un financement sans prêt :

  • Gain net (charges déduites) : ~58 400€
  • Impôts générés : ~4 800€
  • Gain net net (impôts sur le revenu déduits) : ~53 600€

Cashflow net net en moyenne de ~200€/mois. Et c’est donc très plaisant ! Concrètement c’est une nouvelle source de revenus plutôt significative.

Le choix

Cette partie est vraiment très difficile car mon objectif in fine c’est d’investir dans d’autres appartements dans les prochaines années.

Or, vous n’êtes pas sans savoir qu’avoir un bon profil d’investisseur est super important pour ne pas se tirer une balle dans le pied. Bref, je veux séduire les banques ! 💅

Et il faut également savoir que je suis l’heureux propriétaire d’un crédit étudiant de 27k€ que je devrais rembourser dans 2 ans (450€/mois pendant 5 ans).

Donc la question pour moi est la suivante : les banques préfèrent quelle situation pour prêter ? 🤔

  • Investisseur pleinement propriétaire (valeur 34.5k) + loyers pleins de 200€ net/mois mais 27k de crédit étudiant restant
  • Investisseur avec déjà un bien rentable (20€ net/mois) mais sans crédit étudiant (car on imagine que je clôture mon prêt avec une partie de l’apport que je devais initialement utiliser sans crédit)

J’y ai beaucoup réfléchi et je penchais pour le choix 1 mais en y discutant avec ma mère (qui est banquière, ça aide) elle m’a dit qu’elle préférait le choix 2.

Pourquoi ?

D’après elle, aujourd’hui les banques sont frileuses et respectent strictement le taux maximal d’endettement de 33%. Le 2e choix assure de meilleures projections car il n’y a pas de crédit à rembourser. (même si dans le fait, il reste le crédit étudiant).

Donc ma décision finale sera sans prêt !

La fiscalité

J’ai eu l’occasion d’en parler très rapidement avant, et vous l’avez sûrement déjà constaté : faire un prêt va diminuer vos impôts.

Explications

Il y a différents choix pour votre régime fiscale que voici :

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Régimes fiscaux

Je suis loin d’être un expert mais de ce que j’ai compris, c’est souvent le LMNP en BIC réel simplifié ou micro BIC qui sont les plus fréquents.

Je vous laisse faire une recherche Google pour en apprendre d’avantages dessus, d’autres personnes vous expliqueront mieux que moi.

Dans mon cas, le choix s’oriente vers le LMNP en BIC réel simplifié.

Ainsi, je vais pouvoir déduire mes charges de mon résultat annuel, donc concrètement je vais déclarer aux impôts : (mes revenus) - (mes charges).

Attention, vous ne pouvez pas mettre n’importe quoi dans les charges ! (sinon ça serait trop simple !).
Cependant, vous pouvez mettre les intérêts d’emprunt (pas les mensualités, uniquement les intérêts).

Ceci explique donc la différence suivante de l’impôt sur le revenu cumulé sur 20 ans :

  • Avec prêt : 4 000€ d’impôts
  • Sans prêt : 4 800€ d’impôts

On pourrait se dire : “La question est vite répondue !” et partant que le choix du prêt.

Mais n’oubliez pas ceci quand vous choisirez l’option “avec prêt” :

  • Vous aurez 300€ de frais de dossier (négociable apparemment)
  • Caution bancaire (dans mon cas ça représente 700€)
  • Cashflow mensuel beaucoup plus bas que sans prêt

Évidemment, c’est propre à la situation de chacun ! Dans mon cas, je suis encore dans la tranche marginale d’IR de 11%. Peut-être que dans 5 ans, quand j’aurais augmenté mes revenus, mes impôts seraient différents.

La signature authentique

Le 11 novembre, je reçois un appel de mon notaire qui me propose une date pour la signature authentique : le 9 décembre !

Les vendeurs étant à plusieurs centaines de kilomètres, le notaire aura procuration et pourra signer les papiers à leur place.

Environ 10 jours avant la signature, je devais faire un virement d’un montant total de 38 000€ (prix du bien + frais de notaire) au notaire. C’est en quelques sortes le “garant”.

Le jour J est arrivé !

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Jour de la signature avec mon père et le notaire

Pour l’anecdote, le notaire passe revu tous les documents devant nous pendant une petite heure et me demande si j’ai bien vu les 600€ de ravalement de façades prévu pour mi-2021 (dans les charges de co-propriété).

À ma grande surprise, je lui dis que non et il appelle l’agence immobilière pour comprendre tout ça.

Résultat des courses : une assemblée générale s’est déroulée 10 jours avant et avait décidée de ces travaux (sans que je sois mis au courant). Les propriétaires actuels ont acceptés de le prendre à leur charges.

Merci Monsieur le notaire pour les 600€ 😅 (la leçon a en tirer : ayez un notaire dans votre camp et vérifier bien les petites lignes).

J+2

Après la signature, je décide de monter sur Châtellerault pour récupérer les clés de l’appartement et pour commencer quelques travaux.

Finalement, je repars en ayant enlevé la tapisserie qui sera remplacée par de la belle peinture blanche pendant les fêtes de Noël.

Entre-temps, je passe à LeRoyMerlin pour faire quelques courses et je fais un petit bilan financier de l’opération jusqu’à présent :

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Vous imaginez pas comment je suis impatient d’avoir un locataire 😉

La suite ?

À l’heure actuelle (16 décembre 2020), les travaux ont juste commencé.

Donc si vous lisez ces lignes plusieurs semaines après, hésitez pas à me harceler sur Twitter @AxelPariss pour que je finisse de vous raconter mon aventure !

Développeur et maker sur Bordeaux 🇫🇷💸